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Nuestra Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), posee un régimen diferenciado, en función de que lo alquilado sea una vivienda (salvo las de temporada - vacaciones - o algunas de lujo) o un local de negocios.
En este último caso, lo que prima es la voluntad de las partes expresada en el contrato, siendo nulas solo aquellas cláusulas que sean contrarias al orden público o la ley, como acontece en el régimen general de nuesto Derecho Civil.
Sin embargo, en el ámbito del alquiler de viviendas, el legislador quiso proteger los derechos del arrendatario (inquilino), estableciendo unos "mínimos" con carácter imperativo en la propia LAU que no pueden verse alterados por la vooluntad de las partes.
Así, la duración de un contrato, con independencia de lo que se haya hecho constar en el contrato, dejando a salvo que se haya expresado que el arrendador necesitará la vivienda para sastifacer sus necesidades o las de sus familiares, podrá ser prorrogado hasta cinco años si así lo desea el arrendatario, siendo nula cualquier estipulación que contravenga lo anterior, no siendo por ello necesario la firma de un nuevo contrato, que muchas veces es excusa para una subida de la renta.
Del mismo modo, en estos primeros cinco años las subidas de la renta arrendaticia (mensualidad) están necesariamente vinculadas al IPC, de forma que será nula una estipulación por la que se establezca una subida anual del 10%, por ejemplo, o al menos no será de aplicación en esos primeros cinco años de alquiler.
También regula la norma el régimen de subrogación del cónyuge en los supuestos de separación, nulidad, o divorcio, en favor del cónyuge no titular que queda en la vivienda por atribución judicial de su uso y disfrute, en incluso en los supuestos de abandono del hogar por quien suscribió el contrato de arrendamiento.
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