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El regimen de subrogación de familiares o convivientes para los supuestos de desistimiento, fallecimiento, separación, divorio o nulidad matrimonial en los contratos de arrendamiento de viviendas sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, viene contemplado en sus arts.12 a 16.
Así, el art. 12 de la LAU regula el supuesto en el que el titular del contrato, sin autorización de su cónyuge o persona unida a él por análoga relacion de afectividad con la que hubiese convivido al menos en los dos últimos años, desiste del contrato o manifiesta su voluntad de no renovar.
En este caso, se impone la carga al arrendador de que requiera de dicho cónyuge o pareja su voluntad de continuar o no en el arrendamiento, entendiéndose extinguido si, en el plazo de 15 días desde dicho requirimiento, no recibe contestación de tal cónyuge o pareja en sentido positivo.
Si no mediara dicha comunicación de desistimiento o no voluntad de renovar, sino que el titular del contrato simplemente abandona la vivienda sin manifestación ninguna, es el cónyuge o pareja quien debe comunicar, en el plazo de un mes, que desea continuar en el arrendamiento, extinguiéndose el contrato en otro caso.
El art. 15 de la LAU recoge el frecuente supuesto en el que el uso y disfrute de la vivienda familiar se le adjudica al cónyuge que no es titular del contrato arrendaticio, en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En estos casos (que por analogía habran de aplicarse a los supuestos de regulación judicial de relaciones paternofiliiales, los denominados "verbales de guarda y custodia" aplicados a las parejas de unión libre o more uxoris), quien tiene la obligación de formalizar la comunicación es precisamente el cónyuge que queda en la vivienda familiar, teniendo un plazo de 2 meses desde que le fuera notificada la sentencia o resolución judicial (sentencia o auto de medidas provisionales, e incluso orden de protección en supuestos de violencia de género) y habiendo de acompañar a dicha notificación al arrendador la copia de la resolución dictada.
Por último, el art. 16 de la Ley 29/1994, regula los supuestos de subrogación mortis causa en los contratos celebrados al amparo de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Le corresponde en este caso al familiar (con preferencia segun el orden de prelación contenido en dicho artículo) comunicar dicho fallecimiento, así como la intennción de subrogarse, al arrendador, y ello en el plazo máximo de 3 meses desde que se hubiese producido el óbito, acompañando a tal comunicación certificado literal de defunción del titular, de la identidad del subrogado, y ofrecimiento de un principio de prueba de que se cumplen los requisitos para la subrogación (certificado de matrimonio y empadronamiento en el caso del cónyuge, libro de familia en el caso de otros familiares con derecho a la subrogación, por ejemplo)
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Nuestra Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), posee un régimen diferenciado, en función de que lo alquilado sea una vivienda (salvo las de temporada - vacaciones - o algunas de lujo) o un local de negocios.
En este último caso, lo que prima es la voluntad de las partes expresada en el contrato, siendo nulas solo aquellas cláusulas que sean contrarias al orden público o la ley, como acontece en el régimen general de nuesto Derecho Civil.
Sin embargo, en el ámbito del alquiler de viviendas, el legislador quiso proteger los derechos del arrendatario (inquilino), estableciendo unos "mínimos" con carácter imperativo en la propia LAU que no pueden verse alterados por la vooluntad de las partes.
Así, la duración de un contrato, con independencia de lo que se haya hecho constar en el contrato, dejando a salvo que se haya expresado que el arrendador necesitará la vivienda para sastifacer sus necesidades o las de sus familiares, podrá ser prorrogado hasta cinco años si así lo desea el arrendatario, siendo nula cualquier estipulación que contravenga lo anterior, no siendo por ello necesario la firma de un nuevo contrato, que muchas veces es excusa para una subida de la renta.
Del mismo modo, en estos primeros cinco años las subidas de la renta arrendaticia (mensualidad) están necesariamente vinculadas al IPC, de forma que será nula una estipulación por la que se establezca una subida anual del 10%, por ejemplo, o al menos no será de aplicación en esos primeros cinco años de alquiler.
También regula la norma el régimen de subrogación del cónyuge en los supuestos de separación, nulidad, o divorcio, en favor del cónyuge no titular que queda en la vivienda por atribución judicial de su uso y disfrute, en incluso en los supuestos de abandono del hogar por quien suscribió el contrato de arrendamiento.
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